Что такое налоговый вычет на недвижимость
Имущественный налоговый вычет – это сумма, с которой можно не платить НДФЛ. В некоторых случаях налоговые органы готовы вернуть уже перечисленные деньги.
Вычет можно получить при покупке или продаже имущества. Разберем каждый из этих вариантов.
Как получить налоговый вычет при покупке дома
Какой вычет
При оформлении этого варианта финансовая выгода составит до 260 тысяч рублей (а иногда и больше!). И его можно увеличить, если у вас есть ипотека. Но давайте по порядку.
Этот финансовый вычет можно получить, если вы купили:
- дом, квартира, комната или доля в них;
- земля для строительства на ней дома или доля такого участка ;
- земельный участок, на котором расположен приобретаемый дом, или доля в нем.
Схема такова: вы покупаете один из вышеперечисленных и теряете деньги. Государство готово возместить вам часть затрат. Но он ничего не отправляет на ваш счет. Он просто позволяет не платить налог с дохода, равного той сумме, которую вы заплатили (но не более двух миллионов рублей).
Например, вы купили квартиру за 1,5 миллиона рублей. С этой суммы можно не платить НДФЛ, который равен 13%. Следовательно, вы не отдадите государству, а сэкономите 195 тысяч рублей. Если квартира стоила 2 миллиона, то уже будет 260 тысяч. Если 3 миллиона, то все равно 260 тысяч. Однако, если вы состоите в браке, каждый из супругов может получить вычет. Соответственно, максимальная выгода составит 520 тысяч рублей.
Вычет может быть применен к нескольким покупкам недвижимости. То есть, если вы взяли квартиру за 1,5 миллиона и получили вычет, то вы можете потом купить что-то еще из имущества и вернуть налог с оставшихся 500 тысяч. Исключение – если вы производили вычет до 2014 года. Тогда он применялся только к одному объекту вне зависимости от суммы.
Если недвижимость была куплена в ипотеку, вы также можете получить вычет по процентам. Для него максимум 3 млн рублей, то есть разрешено не отдавать государству до 390 тысяч. А если речь идет о супругах, то вдвое больше. Но этот вычет уже используется только для одного объекта, ничего никуда нельзя передать.
Кто может подать заявление на получение налогового вычета при покупке дома
Так как этот налоговый вычет привязан к НДФЛ, то получить его могут только те, кто платит этот налог по ставке 13%. Не получится воспользоваться этим правом у нерезидентов РФ (то есть тех, кто проводит за границей от 183 дней в году — для них действуют другие нормы), самозанятых, ИП или граждан, которым выдается зарплата в конверте.
Кроме того, вычет не допускается, если сделка заключена между людьми, которые чем-то связаны – родственниками или работником и работодателем, например. То есть те, кто может договориться о нерыночной цене ради увеличения прибыли. Если при покупке использовались государственные деньги - субсидия или материнский капитал, эта сумма не может быть включена в вычет. Он определяется из расчета ваших личных расходов.
Когда я могу подать заявление на получение налогового вычета при покупке дома
Зависит от того, как вы хотите это сделать. Их два:
- Через работодателя. Вы уведомляете бухгалтерию о своем намерении получить вычет, и НДФЛ с вас не берут, пока вы не исчерпаете причитающуюся сумму.
- Через налоговую инспекцию. Раз в год вы подаете декларацию или подписываете заявление на упрощенный вычет - и вам возвращаются деньги, которые вы перечислили в виде НДФЛ в прошлом году.
Если речь идет о готовом жилье, то оформить налоговый вычет можно через работодателя даже сразу после покупки. Чтобы вернуть деньги через налоговую, нужно будет дождаться нового года. Ограничений по датам нет, документы подаются в любой день и месяц.
Если вы берете квартиру в строящемся доме, получить вычет можно только тогда, когда вы и застройщик подписываете акт приема-передачи, а объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При покупке участка под застройку сначала нужно будет зарегистрировать дом как жилой.
Также может возникнуть вопрос, какой вычет оформлять первым – на траты на покупку или на ипотеку. Запрашивать оба одновременно обычно нет смысла, ведь больше, чем надо заплатить НДФЛ, все равно не вернешь. Обычно сначала делают вычет на покупку жилья, а потом уже на проценты.
Какие документы потребуются
Отчет о прибылях и убытках
Его можно получить в бухгалтерии. Если делать вычет раз в год через налог, можно просто подождать. Справки о доходах работодатель должен предоставить в отделение до 1 марта. Ваш документ будет доступен вам в личном кабинете. Его можно скачать оттуда, и при оплате онлайн он загрузится автоматически.
Документ, подтверждающий право на недвижимость
Подготовьте договор купли-продажи, выписку из ЕГРН (вот инструкция, как ее получить), акт приема-передачи объекта, если таковой имеется.
При оформлении вычета процентов по ипотечному кредиту также потребуется кредитный договор и график погашения задолженности.
Документ, подтверждающий расходы
Это может быть квитанция от продавца, либо кассовый чек, либо выписка из банка о том, что деньги поступили со счета покупателя на счет продавца. При строительстве дома пригодятся договоры с подрядчиками, чеки, выданные при покупке стройматериалов.
Делая вычет по ипотечным процентам, возьмите справку из банка о том, сколько денег вы фактически переплатили учреждению по кредиту.
Заявление о распределении вычета между супругами
Подходит только для тех, кто женат. Заявление можно не подавать, если стоимость имущества превышает 4 млн руб. В остальных случаях важно решить, кто и с какой суммы будет оформлять вычет.
Это может сделать один из супругов. Либо они делят вычет между собой в любой пропорции. Иногда это может иметь значение.
Например, если недвижимость стоила 2 миллиона, то вы можете вернуть 260 тысяч от ее цены. Предположим, вычет делает один из супругов с зарплатой 50 тысяч до налогов. В этом случае ему придется три года подряд подавать декларацию, потому что ежегодный платеж составит 90 тысяч (по грубой оценке). Если документы подают оба супруга с одинаковой зарплатой, то деньги вернут за два года, а при подаче через работодателя – за полтора.
Время может быть важным, если, скажем, вы используете вычет для досрочного погашения ипотеки. Чем больше вы вносите раньше, тем больше вы экономите на процентах. В общем, посчитайте разные варианты и узнайте, что для вас выгоднее.
В налоговой инспекции есть образец, по которому написать заявление будет несложно.
Как сделать налоговый вычет при покупке дома
Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Вы можете сделать это лично или отправить документы по почте. Но проще всего использовать учетную запись на сайте налоговой и делать все онлайн.
1. Войдите в личный кабинет.
Подходит для этого:
- Логин и пароль от личного кабинета. Для их получения необходимо обратиться в налоговую инспекцию с паспортом.
- Квалифицированная электронная подпись (ЭП), если есть.
- Госуслуги логин и пароль. Это самый простой способ и требует минимум усилий. Если у вас нет аккаунта на «Госуслугах», откройте его, он вам еще не раз пригодится.
2. Получить усиленную неквалифицированную электронную подпись, если ее нет.
Это делается прямо на сайте. Нажмите на свое имя в верхней части страницы. Перетащите ползунок вправо, чтобы «Получить ES».
Определитесь, где вы будете хранить ключ электронной подписи: на своем компьютере или в защищенной системе ФНС России.
Проверьте правильность своих данных, придумайте пароль и отправьте заявку. Оформление ЭП занимает от нескольких минут до нескольких дней. Если у вас уже есть квалифицированная электронная подпись, просто зарегистрируйте ее здесь.
Когда ЭП будет готова, на той же странице появится следующее поле:
3. Заполнить и отправить декларацию 3-НДФЛ.
Выбрать пункты «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ». Откроется форма для заполнения декларации. Обратите внимание, что почти у каждой строки есть значок вопросительного знака рядом с ней. Если вы нажмете на нее, появится объяснение. Они написаны ФНС в довольно меценатском ключе и очень помогают при заполнении документа.
Определите, в какой налоговый орган вы подаете декларацию. Обычно столбец заполняется автоматически. Если этого не произошло, уточнить, какая проверка вам нужна, можно на сайте ФНС. На этой же странице укажите год, за который вы подаете декларацию, и являетесь ли вы резидентом РФ. Правильный ответ: да, вы. В противном случае вы не имеете права на вычет.
На следующей странице нужно отчитаться о доходах. Если данные о них уже есть на сайте налоговой, они будут загружены автоматически. Если нет, нажмите кнопку «Добавить источник дохода» и спишите все со справки, которую вы взяли в бухгалтерии.
Затем нужно отметить интересующий нас налоговый вычет: имущество.
На следующей странице выберите из списка объект, за который хотите получить вычет. Затем укажите, сколько денег вы потратили на имущество, отметьте, производились ли ранее имущественные отчисления.
На следующем этапе разрешается сразу распоряжаться суммой, которая будет вам возвращена. Для этого вам нужно будет ввести свои банковские реквизиты в открывшееся поле. Однако вы можете пропустить этот шаг и вернуться к нему позже.
Затем остается проверить декларацию, загрузить сканы документов и подтвердить все электронной подписью.
4. Следите за сообщениями из налоговой инспекции.
Вы будете получать уведомления о движении декларации. Он должен быть рассмотрен в течение месяца. Но документ может быть отправлен на камеральную проверку. Тогда весь процесс займет до трех месяцев. Перечисление денег вам займет до месяца.
5. Заполните заявление на возврат, если вы еще этого не сделали.
На главной странице выберите кнопку «Доходы и отчисления», нажмите «Заполнить заявку» и введите реквизиты.
В этом случае месяц будет считаться со дня подачи данного заявления, а не со дня завершения камеральной проверки.
Как подать заявку на налоговый вычет при покупке дома через работодателя
Для того чтобы бухгалтерия временно прекратила начисление НДФЛ, вам необходимо принести в работу заявление на этот счет (вот образец из ФНС) и налоговую справку, подтверждающую право на вычет. Это также можно сделать онлайн.
Выберите «Жизненные ситуации» → «Запросить справку и другие документы» → «Получить справку, подтверждающую право на получение имущественного вычета».
Выберите необходимую проверку, укажите год получения вычета. Затем отметьте объект, за который вы хотите вернуть налог.
Укажите сумму расходов на недвижимость, а также реквизиты работодателя.
Осталось проверить всю информацию и отправить заявку. Направление должно быть сделано в течение 30 дней.
Как подать заявку на упрощенный налоговый вычет при покупке жилья
В некоторых случаях подавать декларацию не нужно, налоговая сама пришлет вам заранее заполненное уведомление. Его нужно будет только проверить и подписать. На это можно рассчитывать, в частности, если вы купили квартиру в ипотеку. У упрощенного вычета есть свои нюансы, о них можно прочитать в отдельной статье.
Чтобы проверить, отправила ли вам налоговая инспекция предварительно заполненное заявление, выберите «Доходы и удержания» и прокрутите вниз до раздела «Упрощенные удержания».
Деньги должны поступить не позднее 45 дней с момента подачи заявки.
Как получить налоговый вычет при продаже недвижимости
Какой вычет
Когда человек что-то продает, он получает доход. Из него необходимо вычесть НДФЛ в размере 13%. Вычет позволяет вообще ничего не платить или уменьшить сумму, которую продавец должен заплатить государству. И здесь все немного сложнее, чем в ситуациях с покупкой.
Если вы владеете недвижимостью более трех лет, вам не нужно платить налог и подавать декларацию. Применительно к жилой недвижимости правило трех лет работает в следующих случаях:
- получено в подарок от родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, братьев и сестер;
- вы приватизировали его;
- получил по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивенцем;
- купил его, но это твой единственный дом.
Если вы приобрели квартиру и владеете хотя бы долей в другой, то вам придется ждать пять лет, чтобы не подавать декларацию и не платить налоги.
При продаже недвижимости менее чем за 1 миллион рублей и другого имущества менее чем за 250 тысяч рублей декларация также не требуется.
Тем, кто не уложился в срок и предельную цену, придется задекларировать доходы в ФНС и заплатить налог. Сумма будет зависеть от вычета, который вы используете. Есть два варианта.
1. В размере расходов
Вы можете вычесть из стоимости имущества сумму, за которую оно было куплено. Например, если вы купили автомобиль год назад за миллион, а продали за 800 тысяч, то дохода нет, вы даже теряете 200 тысяч. Можно вообще не платить налоги. Цены подскочили, а вы продаете машину за 1,2 миллиона - НДФЛ будет рассчитываться только с дохода, а это 200 тысяч. Единственный нюанс: нужно подтверждать цены купли-продажи документами.
2. Фиксированный размер
Если нет ничего, что могло бы свидетельствовать о доходах или вы получили недвижимость бесплатно, то вы не сможете воспользоваться первым вычетом. Но льготу можно уменьшить на 250 тысяч рублей или миллион (если речь идет о жилой недвижимости). Допустим, ваша бабушка подарила вам квартиру год назад. Теперь вы хотите продать его за 3 миллиона. По умолчанию вы должны заплатить НДФЛ с этой суммы в 390 тысяч. Но можно вычесть миллион и отдать государству 260 тысяч.
Когда я могу подать заявление на получение налогового вычета при продаже имущества
Чтобы его получить, нужно задекларировать доход. Для этого 3-НДФЛ необходимо сдать до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Если вы опоздаете, вас могут оштрафовать на 5% от неуплаченного налога.
Деньги должны быть выплачены до 15 июля. А декларацию можно проверять до трех месяцев. Если вы не уверены, что заполните все правильно с первого раза, лучше сдать заранее, чтобы было время исправить.
Однако налог можно уплатить до окончания проверки. Если вы перечислите больше, чем положено, то вам вернут лишнее. Хуже недоплатить, за это могут оштрафовать на 20-40% от недостачи.
Какие документы потребуются
Вам понадобится договор купли-продажи, по которому вы продаете свою собственность. Если вы хотите получить вычет в размере расходов, вам нужно будет приложить документ, который их подтверждает. Например, договор купли-продажи, в котором вы указаны как покупатель, и/или кассовый чек, чек от продавца и так далее.
Как подать заявку на налоговый вычет при продаже недвижимости
В этом случае нужно подать декларацию 3-НДФЛ. Инструкция, как войти в личный кабинет и получить электронную подпись для отправки документа, находится выше. Начнем сразу с этапа, на котором нужно задекларировать доход.
Ваша сделка по продаже недвижимости является еще одним источником дохода. Вам необходимо добавить его, нажав соответствующую кнопку. Выберите статус покупателя. Заполните информацию о нем. Для физического лица должно быть указано только полное имя. Затем выберите подходящий код: выручка от продажи недвижимости начинается с 1510. Точки названы достаточно понятно, так что с этим не должно быть проблем.
Введите сумму дохода, укажите, что вы продали. Если речь идет об объекте недвижимости, необходимо также указать его кадастровый номер.
Кадастровый номер можно найти здесь, на сайте налоговой, во вкладке «Имущество».
Пожалуйста, выберите нужный вычет ниже.
Затем переходите к этапу, где нужно проверить декларацию и приложить документы. Если все в порядке, подпишите ЭЦП 3-НДФЛ и отправьте.
Эта статья была впервые опубликована в апреле 2018 года. В июне 2022 года мы обновили текст.