1. График геометрии
Самый удачный вариант – с ровными границами, квадратными или прямоугольными, с соотношением сторон примерно один к двум. Хорошо, если площадь участка достаточно большая. В противном случае соседи будут слишком близко друг к другу. Конечно, идеальные сайты встречаются не так уж и часто. Но знание этих критериев поможет вам оценить, чем вы готовы пожертвовать, а чем никогда не пожертвуете.
Будет хорошо, если участок ровный, без ям и неровностей, ветхих деревьев. Все это поправимо, но потребует дополнительных затрат.
Обратите внимание, выполнено ли межевание и уточнены ли границы участка. Этого может и не быть, если он образовался до 2000 года. Для уточнения вопроса найдите участок на общедоступной карте Росреестра по кадастровому номеру. Собственно, само наличие такого числа — хороший знак. Еще лучше, если границы территории будут отмечены на карте. В противном случае попросите владельца провести опрос.
2. Назначение земли
Участки предназначены для разных целей, и вы не можете делать с ними все, что хотите. Поэтому важно, чтобы территория подходила для ваших целей. Например, если вы решили построить дом и жить в нем круглый год, вам подойдет многое:
- Для индивидуального жилищного строительства на землях населенных пунктов (ИЖС). На таком участке можно строить капитальные строения, оформлять в них временную или постоянную прописку. Это самый очевидный выбор для ваших целей.
- Для личных подсобных хозяйств (ЛПХ) на землях населенных пунктов. В основном такие участки предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур и разведения животных , но допускается дополнение их жилыми домами. Регистрация тоже подойдет. Но если это ЛПХ на землях сельскохозяйственного назначения, то постройки здесь запрещены.
В отдельных случаях допускается строительство капитальных строений на землях садоводческих некоммерческих товариществ. Но только в том случае, если участок находится в границах территории, в отношении которой действует градостроительный регламент. При этом параметры площадки должны соответствовать параметрам объекта ИЖС.
Правил много, и в любой непонятной ситуации лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не добиваться разрешения на строительство через суд и не грустить из-за потраченных впустую денег.
Узнать назначение участка можно на той же общедоступной карте Росреестра по кадастровому номеру.
3. Окружающая среда
При просмотре общедоступной карты не стесняйтесь смотреть, какие земли расположены вокруг вас. Даже если сейчас там нет построек, их назначение может намекать на возможные проблемы. Например, если рядом с вами есть территория, предназначенная для промышленности, то там может вырасти неприятное растение.
Для лучшего понимания можно обратиться к генеральному плану. Обычно он доступен на сайте муниципалитета и рассказывает, как будет развиваться район. Возможно, поблизости появится школа, поликлиника и детская площадка. А еще это может быть шумная дорога или чудовищная многоэтажка. Обо всем этом лучше знать заранее.
4. Транспортная доступность
Даже если вы планируете вести отшельническую жизнь, иногда вам нужно будет покинуть участок. Поэтому важно понять, подойдет ли он вам. Так что обратите внимание на то, есть ли дороги и какие они. Асфальт лучше грунта, потому что последний может размываться.
Узнайте, очищаются ли пути и кто за это отвечает. Например, если это земли населенных пунктов (по разрешенному виду использования, а не по вашим предположениям), то дороги находятся в ведении местного муниципалитета. Если сельскохозяйственное, то приходится управлять своими силами.
Важно знать, как обстоят дела с общественным транспортом.
Даже если у вас есть машина, хорошо иметь альтернативные способы передвижения. Еще одним важным критерием является пропускная способность маршрута. Застрять в пробке так себе весело, поэтому оживленный пункт назначения может заставить вас передумать.
5. Общение
При покупке квартиры вы получаете подключение к водоснабжению, канализации, электричеству и (если предусмотрено) оптовому газоснабжению. Когда дело доходит до покупки земли, все не так просто. Однозначно, возможность подключения к инженерным сетям добавляет баллы выбранному варианту.
Но при этом нужно обращать внимание на расстояние до нужного узла. Все-таки есть разница – тянуть 10 метров трубы от магистрали или 300. Некоторые варианты имеют альтернативы. Например, центральная канализация крайне удобна, но есть септики. Все это нужно учитывать и просчитывать дополнительные расходы перед покупкой участка.
Подробности лучше узнавать в организациях, которые отвечают за сети. Вам расскажут не только о расстоянии до точек подключения, но и о наличии свободных мощностей. Если их нет, то труба рядом для вас бесполезна.
6. Принадлежность к охраняемой зоне
Иногда коммуникации могут быть рядом, но не те, которые вам нужны. Например, рядом магистральный трубопровод, подземный кабель. Либо участок по другим причинам включен в буферную зону. И поэтому копать, строить или выполнять какие-то другие работы можно только с разрешения соответствующих органов, или вообще нельзя.
Узнать об обременениях можно из выписки из ЕГРН.
7. Инфраструктура
Многое зависит от того, для чего вам нужен сайт. Но обязательно стоит позаботиться о близости магазинов и больницы. Последнее вам может и не понадобиться, но если вам все же вдруг придется обратиться, то вы будете рады, что учли этот фактор. Если вы планируете построить на участке дом для круглогодичного проживания, важным может быть наличие школы и детского сада, клубов, кафе, фитнес-центров и так далее. Так что оценивайте инфраструктуру с точки зрения образа жизни и намерений.
8. Безопасность
Этот фактор сложно оценить объективно. Но многие об этом вообще не думают, а зря. Например, вы хотите построить дом для круглогодичного проживания в дачном поселке. Но все соседи уезжают зимой. Вам будет комфортно в одиночестве среди сугробов? А в домике посреди чистого поля, где только никто, кроме тебя, не успел выстроиться?
9. Уровень грунтовых вод
Слой почвы, насыщенный водой, может залегать на разной глубине. И при покупке участка важно понимать, какой именно. Если грунтовые воды поднимаются высоко, то построить подвал или погреб будет очень сложно. Они будут затоплены как минимум весной во время половодья. Да и обычный фундамент не всегда подходит – его часто заменяют свайным. Это плохо и для насаждений: переувлажнение может быть не менее разрушительным, чем засуха.
В то же время, если артезианские грунтовые воды залегают очень глубоко, то бурение к нему скважины будет непростым и дорогим делом. А это важно, если на участке нет другого источника питьевой воды.
Самый простой способ узнать, как поживают грунтовые воды, — это спросить у соседей.
Если их подвалы каждый год затапливает, это говорит о состоянии дел красноречивее всяких слов. Также поинтересуйтесь, насколько глубоки соседи колодца. Поможет и игра юного натуралиста: влаголюбивые растения укажут на высокий уровень воды. Например, если на границе участка растет ива и рогоз, это не означает ничего хорошего.
Еще один способ помочь прояснить ситуацию, пока сайт вам не принадлежит, — работа с архивами. За ними стоит обратиться в организацию, занимающуюся гидрогеологией в вашем районе. Или спросите у компаний, предлагающих услуги по бурению скважин. Обычно они все знают и за деньги могут поделиться с вами информацией.
10. Посмотреть
По умолчанию должно быть хорошо. Но иногда в игру вступают мелочи, на которые можно просто не обращать внимания. Например, если на границе с участком стоит четырехэтажный «замок», его обитатели будут видеть все, что происходит в вашем дворе. Это может довольно быстро надоесть. Или посреди участка электрический столб. Вроде удобно, но эстетов часто бесит. В общем, оценивайте вид со всей нудностью, на которую вы способны.
11. Район
Речь идет не только о владельцах соседних участков, хотя это, безусловно, важно. Может, поблизости есть беседка, где до утра веселится местная молодежь, или пляж с шумными посетителями. Это вызовет некоторые неудобства.
12. Местные проблемы
Бывает, что на территории есть локальные неочевидные проблемы. Например, здесь обитают особо мокрецы или ветер приносит запах с далекой свалки. А может летом из-за большой нагрузки на трубопровод вода не доходит до всех домов. О таких проблемах нужно узнавать из всех источников: от потенциальных соседей, из местных групп в соцсетях, из новостей.
13. Право собственности
Только владелец может продать вам участок. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН.
При этом в выписке смотрите, находится ли сайт в залоге или под арестом.
Не исключено, что «хозяин» просто сдал землю в аренду с правом уступки. Потом покупатель становится арендатором - не более.