При сравнении ипотеки и арендной недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники обсуждения выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, но за своих, или постоянно двигаться в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сентиментальность и обратиться к цифрам, то ситуация проясняется.
Аренда и ипотека в цифрах
Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также темпы инфляции на длительный период можно прогнозировать только приблизительно, поэтому расчеты будут неточными. Тем не менее, цифры говорят громче слов.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле текущего года, по данным ЦБ, составила 9,64%. По данным аналитиков Домофонд.ру, аренда квартиры в марте 2018 г. была в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 г. Однако для уверенности предположим, что арендодатель будет увеличивать платежи на 5% в год.
Для расчетов возьмем областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.
Волгоград
Ипотека
Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Домофонд.ру, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуацию, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.
В расчетах не учитываются дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и лица, взявшего ипотечный кредит, и компенсаций типа налогового вычета.
Предположим, что цены на недвижимость растут на 5% в год, то через 10 лет квартира будет стоить 3,67 млн руб.
Аренда
Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Волгограде составляет 15 845 рублей в месяц. Если собственник поднимет арендную плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придется платить 24 556 рублей в месяц. Всего за годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между стоимостью ипотеки с первоначальным взносом 15% и арендной платой арендатор может снять квартиру по прогнозируемой цене в 2028 году еще на три года и девять месяцев.
При средней зарплате в Волгограде в 28 483 рубля и квартплата, и ипотечные платежи кажутся доступными для семьи из двух работающих взрослых.
Также стоит учитывать, что у арендатора есть неизрасходованные сбережения на первоначальный взнос (если они есть), которые он может положить в банк под проценты. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по депозитам на срок от одного до трех лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель изменится несколько раз, но для расчетов мы будем использовать эту цифру. Капитализация в расчетах не учитывается.
Соответственно, через 10 лет арендатор будет не только меньше тратить, но и зарабатывать на депозите.
Аренда и экономия
Из предыдущего пункта понятно, сколько человек сможет накопить на депозите через 10 лет, если продолжит снимать жилье.
Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить ее без ипотеки у человека, у которого есть половина суммы стоимости квартиры, но только в том случае, если цена недвижимости не изменится.
Через 10 лет ему не хватит 425 213 рублей на покупку квартиры. Чтобы в нужный момент иметь на руках всю сумму, ему придется откладывать чуть больше 3,5 тысяч рублей в месяц.
Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно в течение пяти лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе со стоимостью аренды дома он потратит 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, то общая стоимость с учетом арендной платы составит 3 415 482 рубля, через десять лет - 4 755 039 рублей. Оба варианта обходятся дороже, чем ипотека.
Санкт-Петербург
Ипотека
Средняя цена двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге составляет 6 797 671 рубль.
Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно либо накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платеж и сократить срок кредита. При средней зарплате в 58,5 тыс. рублей сделать это может явно далеко не каждый.
Через 10 лет квартира предположительно будет стоить 10,99 млн рублей.
Аренда
Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге составляет 32 744 рубля в месяц. При увеличении стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячная плата составит 50 787 руб., а всего работодатель даст 4 942 178 руб. На разницу между стоимостью ипотеки с первоначальным взносом 15% и арендной платой арендатор может снять квартиру по прогнозируемой цене в 2028 году еще на восемь лет и три месяца.
Не обесценивайте сбережения.
Аренда и экономия
И опять же, человек, у которого уже есть половина ее стоимости, может рассчитывать на покупку квартиры без ипотеки. Но уложиться в пятилетний срок для него будет проблематично. Через пять лет на его счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать необходимую сумму, каждый месяц ему нужно откладывать по 39,2 тысячи. Вместе с затратами на аренду ему придется выделять по 72 тысячи в месяц в первый год.
Если он купит квартиру через пять лет, то общие затраты, включая аренду, оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.
Так что выгоднее
В среднем аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная арендная плата меньше платежа по ипотеке. Первоначальный взнос не только не тратится, но и приносит деньги.
Однако через 10 лет человек, выбравший ипотеку, будет владеть квартирой, а арендатор — нет.
Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру, то здесь тоже все не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, чем выше ваш доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше у вас шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако расчеты обычно не учитывают, что цены на недвижимость могут значительно вырасти через 10-15 лет.
Поэтому стоит учитывать еще один ключевой показатель – время. Долгосрочные прогнозы делать сложно даже специалистам. А стабильность в стране ближе к религиозному показателю: в нее либо веришь, либо нет. Поэтому, если вам предстоит копить на квартиру более пяти лет, стоит задействовать в расчетах не только логику, но и интуицию.
Имейте в виду, что деньги обесцениваются из-за инфляции, а недвижимость растет в цене.
Однако, по данным Росстата, в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир, за исключением элитных.
В качестве дополнительного фактора стоит учитывать близость пенсионного возраста. Снять квартиру на пенсионные выплаты будет сложно, а в крупных городах невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жилье, даже если оно досталось вам с переплатой.
Аргумент о том, что на деньги, которые ушли в банк, можно снять квартиру на всю оставшуюся жизнь, действителен, если вы отказываетесь от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите 3 миллиона на переплате, это даст вам по 25 тысяч в год каждый месяц в течение 10 лет (но следует учитывать инфляцию).
Также можно внести деньги. Сумма в 3 миллиона с учетом текущих средних процентов по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентов, 4 миллиона - 20 тысяч.
Как рассчитать, что для вас выгоднее
Средние расчеты дают средние результаты, поэтому для того, чтобы понять, что для вас выгоднее, расчеты придется делать самостоятельно. Для этого потребуются следующие данные:
- Сумма арендной платы за квартиру.
- Сумма ваших сбережений, которую вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
- Стоимость квартиры, которую вы хотите на покупку.
- Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, которую предлагает банк, в котором вы хотели бы взять ипотечный кредит).
- Проценты по депозиту в банке, которому вы готовы доверить свои деньги на длительный срок.
Если вы выбираете между ипотекой и арендой дома, копя деньги на покупку квартиры
1. Ипотека
С помощью ипотечного калькулятора или на сайте вашего банка посчитайте, сколько лет займет ваша ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.
При цене квартиры 5,2 млн рублей, первоначальном взносе 3,2 млн, процентной ставке 11% и сроке ипотеки семь лет ежемесячный платеж составит 34 245 рублей, а переплата составит 876 569 рублей.
2. Квартира в аренду
Подсчитайте, сколько вы будете платить за аренду квартиры по годам с учетом возможного роста цен.
Например, вы платите 22 тысячи рублей в месяц и снимаете квартиру на три года. За это время цена ни разу не поднялась, но понятно, что через семь лет аренда уже не будет стоить столько же. Следовательно, в следующем году вы предположительно отдадите в аренду 22 × 12 = 264 тыс., в ближайшие три года — 24 × 36 = 864 тыс., в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тыс., всего — 2,06 млн руб. .
3. Депозит и сбережения
Подсчитайте, сколько денег вы накопите на депозите за срок действия ипотеки, и прикиньте сумму. Затем посчитайте, сколько денег у вас будет через первый год, второй и так далее до окончания срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, посчитайте, сколько денег она вам даст через год, два и так до окончания срока ипотеки. Теперь, просто сложив сумму на депозите и накоплении, узнайте, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.
По вкладу без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 млн рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.
Даже если цены на недвижимость не вырастут, то за семь лет купить квартиру без ипотеки невозможно.
Есть возможность не ждать, пока на депозите накопится нужная сумма, и откладывать 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда через пять лет накоплений будет 5 376 000 рублей. С учетом арендной платы на недвижимость будет потрачено 6 640 000 рублей, а останется 176 тысяч. За семь лет ипотека на квартиру возьмет 6,8 миллиона. То есть затраты примерно те же, но сэкономлено два года, то есть снимать жилье и экономить в это время выгоднее.
Эти расчеты работают только в том случае, если стоимость квартиры не менялась за пять лет, а квартплата не дорожала быстрее прогноза.
Когда нет возможности накопить на квартиру даже на срок ипотеки, очевидно, что брать кредит в банке выгоднее, чем копить.
Если вы выбираете между ипотекой или арендой без планов на покупку квартиры в будущем
1. Помните, сколько вы отдаете арендодателю
Возьмем цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.
2. Рассчитайте ежемесячный платеж по ипотеке
Снова цифра из предыдущего примера — 34,3 тыс. руб.
3. Сравните два числа
Очевидно, что арендовать выгоднее, даже если не учитывать первоначальный взнос в расчетах. Если все не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и полученную сумму прибавьте к ежемесячному платежу:
3 200 000 ÷ 84 = 38; 34,3 + 38 = 72,3 тыс. руб.
Сравнение с 22 тысячами еще нагляднее. И даже если через семь лет квартплата подорожает вдвое, все равно будет выгоднее снимать квартиру.
Однако уже на восьмом году человек с ипотекой полностью ее погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор будет продолжать отдавать такую же сумму за аренду. С другой стороны, если бы арендная плата не повышалась, суммы, которая пошла бы на ипотеку, ему хватило бы на 26 лет арендной платы.
4. Подсчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли пойти на первоначальный взнос
Через семь лет депозит составит 4,57 млн рублей. А если отложить разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то через семь лет она принесет еще 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 млн, поставленная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тыс. руб. в месяц в виде процентов.