1. Снять квартиру
Способ простой, но важно действовать в рамках закона. Первый шаг – договор. Как долгосрочная, так и посуточная аренда требуют письменного договора с арендатором. Это необходимо для защиты финансов и имущества на случай, если арендатор испортит мебель или начнет сдавать квартиру без вашего ведома. Без договора спорить и добиваться компенсации будет сложно. Еще один способ обезопасить себя финансово – взять задаток с новых жильцов и прописать в договоре, в каких случаях сумма не будет возвращена жильцу.
Второй важный момент – это налоги за аренду квартиры. Физические лица платят 13%, индивидуальные предприниматели по упрощенной системе – 6%. Если этого не сделать, есть риск столкнуться со штрафом – от 20 до 40% от суммы неуплаченного налога. Сама задолженность не снимается.
Сдам в аренду реальную и полностью оплаченную квартиру, а также жилье, купленное в ипотеку. Но надо учитывать спрос на рынке недвижимости и ставки от банков. Допустим, если стоимость аренды упадет на 4%, а ипотека съест еще 3% в год от доходности, можно оказаться в минусе. Это особенно актуально сейчас, когда весной цены на недвижимость и ставки по ипотечным кредитам взлетели до небес.
2. Организовать субаренду арендованного жилья
Арендованную площадь можно сдать в аренду другому лицу. В этом случае покупать квартиру не придется, но важно получить согласие собственника и зафиксировать его в первичном договоре аренды.
Здесь есть два способа заработка:
- Сдаете часть помещения. Допустим, вы снимаете двухкомнатную квартиру, а в свободной комнате поселили еще одного человека.
- Сдаете арендуемой площади на время отсутствия. Найдите временного арендатора на время отпуска или командировки.
Кроме того, стоимость субаренды может быть увеличена из-за отсутствия обязательств. Основной арендатор по-прежнему несет ответственность перед собственником за состояние имущества и своевременную оплату, а субарендатору не нужно об этом беспокоиться.
Для безопасности также важно заключить договор, аналогичный тому, который составляется при сдаче жилья внаем. Единственное новое условие – срок действия этого документа не может превышать срок действия основного.
3. Инвестируйте в коммерческую недвижимость
Не обязательно тратить десятки и сотни миллионов, а может быть, и миллиарды рублей, чтобы открыть торговый центр или превратить квартиру на первом этаже в магазин или кафе. Вы можете инвестировать в коммерческую недвижимость с относительно небольшой суммой на руках через паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Они собирают средства у инвесторов и инвестируют их, а взамен участники фонда получают долю — ценную бумагу, подтверждающую право собственности. Паевые инвестиционные фонды могут иметь дело с разными активами — акциями, облигациями, бизнесом и, собственно, коммерческой недвижимостью.
В зависимости от ликвидности актива, то есть возможности его быстрой продажи, ПИФы бывают открытыми, интервальными, биржевыми и закрытыми. Фонды недвижимости, как правило, просто закрытые: купить акции в любое время в банковских приложениях достаточно просто, а погасить их после закрытия (сроки указаны сразу). Выйти из фонда раньше запланированной даты можно будет только путем перепродажи доли другому лицу.
Доходность здесь обеспечивает изменение стоимости доли: она растет вместе с ценой на недвижимость и сборами с арендаторов. Частота выплат зависит от стратегии ЗПИФ:
- Если фонд инвестирует в строящуюся коммерческую недвижимость, получить прибыль можно будет только после ее ввода в эксплуатацию. До продажи объекта деньги на счет не поступят.
- Если фонд покупает готовую недвижимость, пайщики получают промежуточный доход от арендных платежей каждый квартал. Нет необходимости ждать выкупа доли, чтобы получить доход. Договоры с арендаторами заключаются на длительный срок (от 5 до 15 лет), что обеспечивает стабильность расчетов.
В любом случае, после закрытия фонда имущество продается, а деньги распределяются между инвесторами. Сумма первоначального взноса увеличивается за счет прибыли от роста цен на объекты.
В этом способе заработка есть риски. Например, досрочный уход арендаторов или снижение рыночной стоимости недвижимости может сказаться на рентабельности. Чтобы пай был стабильным, перед покупкой нужно внимательно изучить ПИФ: проверить его историю, отзывы, посмотреть, с какими клиентами он работает.
Инвестировать в недвижимость легко через ЗПИФ с Управляющей компанией «Современные фонды недвижимости» — она работает на российском рынке с 1996 года. Сейчас УК управляет пятью ЗПИФами, которые покупают и арендуют склады, торговые торговые центры, офисы и другие дорогие и доходные помещения.
Стоимость минимального взноса составляет 100 000 рублей. Это дешевле, чем полноценная покупка коммерческой недвижимости, к тому же менее энергоемко: выбор помещения, общение с арендаторами, документация – все это берет на себя управляющая компания. Владелец доли в это время просто получает доход. Срок инвестирования в ЗПИФы от 5 до 10 лет. Права владельцев паев также гарантирует специальный депозитарий: он ведет учет прав на паи сразу во многих фондах и управляющих компаниях.
Перед покупкой недвижимости Modern Real Estate Funds проводит оценку инвестиционных рисков и пять видов аудита, в том числе технический и юридический, — отбирает только качественные объекты. Кроме того, компания оценивает привлекательность недвижимости для якорных арендаторов, то есть крупных компаний и федеральных сетей, таких как маркетплейсы. Риски того, что они захотят разорвать долгосрочный контракт и уйти с площадки, меньше, чем у малого и только развивающегося бизнеса.
Стать инвестором
4. Перепродать «убитую» квартиру
На вторичном рынке недвижимости достаточно квартир с плохим ремонтом, аварийными коммуникациями или нарушениями законодательства. Из-за проблем их стоимость обычно невелика — даже если локация удачная, а метраж впечатляющий. На такой недвижимости можно заработать, если устранить все недостатки и выставить на продажу по рыночной цене.
В этом случае нужно заранее оценить свои возможности и степень проблематичности квартиры. Чтобы привести его в привлекательный вид, придется потратить силы, вложиться в отделочные материалы, услуги сантехника, нанять юриста и привести документы в порядок. К тому же действовать нужно быстро после покупки: есть риск, что во время ремонта и решения других вопросов рыночная стоимость жилья упадет и перечеркнет все потенциальные выгоды.
5. Купить квартиру в строящемся доме
На этапе строительства жилье стоит меньше, а когда квартира будет готова, ее можно перепродать дороже и выиграть на разнице в цене. В этом случае заключается договор долевого участия – приобретается право собственности, а не сама квартира. Во избежание проблем с застройщиком нужно заранее убедиться, что в тексте документа указаны сроки ввода в эксплуатацию, сроки передачи ключей и условия компенсации. С последним будет проще решить вопросы, если итоговая жилплощадь окажется отличной от заявленной в договоре по метражу или другим условиям.
Кроме того, перед покупкой важно тщательно изучить историю и репутацию застройщика – иначе есть риск нарваться на долгострой или просто получить неудачную квартиру. Для этого нужно изучить документы на сайте застройщика, пробиться в Единую информационную систему жилищного строительства и картотеку арбитражных дел, а также почитать отзывы покупателей.
6. Инвестируйте в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MMS)
Ипотечные ценные бумаги – это облигации, выпущенные банками. Схема работы такова: клиент банка берет у него деньги на покупку недвижимости, а банк выпускает ценные бумаги на эту же сумму и отправляет их на биржу, где их покупают инвесторы. В этом случае банк выигрывает, компенсируя средства, потраченные на выдачу кредита, а инвестор получает гарантированный доход: прибыль является фиксированной и капает раз в квартал или полгода с процентов, которые кредитор платит банку.
Главный минус этого способа — долгосрочность: снять депозит можно только после полной выплаты ипотеки, а это обычно десятилетия. Кроме того, существует риск того, что заемщик вообще не сможет платить по ипотеке. Но сумма залога может быть любой: купить МКБ за 1000 рублей реально. И они продаются на биржах — для покупки не нужно никуда ходить и взаимодействовать с третьими лицами.
7. Купить облигации застройщика
Застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для строительства новых домов — деньги находятся на эскроу-счетах. А им нужно финансирование, поэтому они выпускают облигации: инвесторы их покупают, то есть дают средства на реализацию проектов, а девелопер потом возвращает деньги, но с процентами.
Доходность здесь высокая – 10-15%, но и рисков много. Например, если спрос на жилье в новостройках снизится, показатели продаж компаний упадут — денег на выплату процентов не будет.
Приобретение паев ЗПИФ — надежный способ заработка на недвижимости. Рисков здесь немного, ведь прибыль формируется не из одного, а из двух источников – стоимости аренды и изменения рыночной цены. Доход распределяется между акционерами один раз в квартал. Стратегия Закрытого паевого инвестиционного фонда УК «Современные фонды недвижимости» предполагает покупку только построенных и уже сданных в аренду объектов, поэтому инвесторы сразу начинают получать прибыль от доли. А их потенциальная доходность не ниже VOD — около 15% годовых.
Стать инвестором в коммерческую недвижимость можно на сайте и в офисе Управляющей компании Modern Real Estate Funds. Сотрудники помогут подобрать нужный фонд, оформят документы и внесут депозит.
Узнать больше